曹德旺，福耀玻璃创始人，这位＂玻璃大王＂多年前就公开说过一句话，大意是：国内20层以上的楼房，早晚会退出市场。当年不少人笑他＂一个做玻璃的跑来评价楼市＂，可眼下回过头看，他说的还真没什么毛病。
2025年10月，79岁的曹德旺做了一件大事。他正式辞去福耀玻璃董事长职务，公司选举其子曹晖为新任董事长。
曹德旺坦言：＂我八十岁了，该退休了。退下来对福耀更有好处，让新一代人接手。＂
那20多层的房子，到底面临哪些麻烦？我们一个一个来说。
其一，房子在老，设备在坏，修起来真要命。住高层的人多少都经历过——水压慢慢变小了，墙皮一块一块往下掉，管道半夜咣咣响。这些还是看得见的，看不见的更吓人。电梯就是最典型的。20多层的楼，没了电梯等于没了腿。
可电梯这东西也有＂寿命＂。超高层住宅维护费用是普通住宅的三至五倍。换一台电梯，费用动辄二三十万。钱谁出？维修基金早见底的小区一抓一大把，让业主掏腰包，意见统一不了。你说修还是不修？不修，没人敢坐；修，钱又凑不齐。就这么耗着，问题越拖越大。
其二，一旦失火，高层住户命悬一线。这话听着吓人，却是事实。2024年全国消防救援队伍接报火灾达90.8万起。2025年1至10月共接报72.1万起，其中居住场所发生火灾23.6万起。高层建筑着火有多难救？主流消防云梯最高52米，大约17层。
超过这个高度，基本靠楼内消防设施自救。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，建筑超过100米时，人员疏散至地面可能需要30分钟以上，易引发踩踏或窒息风险。有位地产行业资深专家说得更直白——超高层消防车到了现场，还要做固定平衡、调试液压等一系列准备工作，远比低层建筑复杂得多。
从接到火警把车开出来，到在失火建筑周围布置好，需要更长时间。2025年11月底，香港大埔宏福苑一场大火烧了43个小时，最终造成168人死亡。虽然那场火灾有维修工程外墙覆盖等特殊因素，但高层建筑的火灾风险依然值得每一个人警觉。2025年11月底，国务院安委会也专门印发通知，部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。可见这件事在国家层面有多受重视。
其三，高层住宅几乎不可能被拆迁。以前很多人抱着一个念头——房子旧了不怕，等拆迁就能换笔钱。可20多层的楼，住着上百户甚至几百户人家，拆迁补偿加安置成本，数字大到吓人。住户多，意见也杂。
有人嫌补偿低不肯签字，有人着急搬却等不到开发商来谈。越谈不拢，房子就继续老化；越老化，价值越低，开发商更不愿碰。这就是个死循环。相反，低矮老旧小区住户少、成本低，开发商反而更愿意接手。高层住宅这块＂烫手山芋＂，只会越来越烫。
其四，人们的居住观念已经变了。过去追求住高层，觉得那是身份的象征。现在呢？一位全国性房企负责客户研究的人士直言：＂购房者对超高层的接受度明显降低，除非地段非常好，否则在市场上的竞争会跑输同行。＂
大家更看重什么？低密度、好物业、离地面近。购房者的需求重心，已经从＂有没有＂彻底转向了＂好不好＂。
国家政策层面也在踩刹车。住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》于2025年5月1日起实施，规定高层住宅建筑高度控制最大值限80米，也就是大约26层。这条＂限高令＂很快在全国落地。多个城市推进＂住宅限高＂，在土地出让中明确新建住宅建筑高度不得超过80米。
拿深圳来说，2025年10月发布通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米，容积率不超过3.1。北京、上海、广州、成都等城市也纷纷跟进。过去动辄三四十层的超高层住宅将消失在新建项目中。
曹德旺早在2018年就说过：＂房子不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值。＂
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